El Impacto del Alza del Dólar en el Mercado Inmobiliario Paraguayo

El reciente aumento del dólar en Paraguay, que ha superado la barrera de los Gs. 8.000 por dólar en el primer trimestre de 2025, ha generado importantes implicancias para el mercado inmobiliario local. Esta apreciación sostenida del dólar, a pesar de las intervenciones del Banco Central del Paraguay (BCP), está redefiniendo las dinámicas tanto para compradores locales como para inversionistas extranjeros.

Según datos actuales, la mayoría de las monedas latinoamericanas presentan una depreciación frente al dólar desde el comienzo del 2025. El real brasileño y el peso chileno muestran una caída del 7,1 %, mientras que el peso colombiano se deprecia un 6,2 % y el peso uruguayo cae un 4,4 %. El sol peruano y el peso mexicano también reflejan bajas del 3,1 % y 3,4 %, respectivamente. En contraste, el peso argentino, tanto en su versión oficial como CCL, registra aumentos del 3,8 % y 8,9 %, respectivamente. En el ámbito internacional, el euro y la libra esterlina presentan variaciones positivas del 3,9 % y 3,0 %, mientras que el yen japonés y el índice dólar muestran caídas del 4,2 % y 3,6 %.

El BCP ha intentado contener la escalada cambiaria mediante la venta o inyección de divisas por un total de USD 1.549 millones en 2024, y USD 201 millones solo en los primeros dos meses de 2025. Además, ha anunciado que continuará su presencia en el mercado cambiario con ventas diarias de USD 15 millones a partir del 27 de marzo de 2025. A pesar de estos esfuerzos, el alza del dólar sigue impactando directamente a un mercado inmobiliario donde la mayoría de las propiedades están tasadas y transaccionadas en dólares.

El impacto más inmediato del aumento del dólar es el encarecimiento del acceso a la vivienda para los compradores locales, cuyos ingresos y ahorros están denominados en guaraníes. Dado que la mayoría de las propiedades están tasadas en dólares, el costo de compra se ha disparado en términos de guaraníes, dificultando el acceso a propiedades para compradores locales. Esta situación también afecta directamente a quienes buscan financiamiento para la compra de viviendas, ya que las cuotas hipotecarias denominadas en dólares se vuelven más costosas en guaraníes. Incluso cuando los préstamos hipotecarios se otorgan en moneda local, la variación cambiaria incrementa el monto final a pagar para quienes deben cubrir compromisos expresados en dólares. Esta situación también afecta los pagos iniciales que los compradores deben reunir para concretar la compra, ya que el aumento del tipo de cambio encarece la acumulación del capital necesario para adquirir propiedades.

El mercado de alquileres refleja esta dinámica, ya que la mayoría de los alquileres residenciales y comerciales, están tasados en dólares. Esta realidad implica que los inquilinos locales ahora enfrentan mayores costos para mantener sus contratos de arrendamiento, generando una presión económica adicional para quienes dependen de ingresos en guaraníes. Esta situación podría generar una migración hacia propiedades más económicas o en zonas periféricas, lo que a su vez podría incrementar la demanda de propiedades cuyos alquileres estén expresados en guaraníes, afectando la rentabilidad para los propietarios que han optado por mantener sus contratos en moneda local.

El mercado secundario también enfrenta riesgos importantes en este nuevo contexto. La disminución del poder adquisitivo local y el encarecimiento de propiedades en dólares pueden ralentizar la rotación de propiedades en el mercado secundario. Esto podría llevar a una acumulación de inventarios y afectar la dinámica de reventa, reduciendo la liquidez del mercado y prolongando los tiempos de comercialización.

Para los desarrolladores inmobiliarios, el impacto del aumento del dólar es menos drástico, dado que la mayoría de los proyectos son tasados y comercializados en dólares. Aunque los desarrolladores no enfrentan un impacto directo en la fijación de precios en dólares, la capacidad de los compradores locales para adquirir propiedades puede disminuir significativamente, lo que podría ralentizar las ventas y aumentar los tiempos de colocación de las unidades disponibles. Esta situación lleva a algunos desarrolladores a adoptar enfoques más conservadores en el lanzamiento de nuevos proyectos, priorizando la viabilidad financiera y la diversificación de riesgos en un entorno marcado por la volatilidad cambiaria.

El mercado paraguayo sigue siendo altamente atractivo para inversionistas que manejan capital en dólares. Dado que los precios de las propiedades permanecen estables en dólares, estos inversionistas no enfrentan el mismo impacto que los compradores locales y pueden beneficiarse de la estabilidad del valor de sus activos. La posibilidad de mantener sus inversiones dolarizadas les permite proteger su capital de la depreciación del guaraní y asegurar ingresos estables mediante contratos de alquiler en dólares. Además, en un contexto regional donde varios países latinoamericanos enfrentan altas tasas de inflación y una constante devaluación de sus monedas frente al dólar, Paraguay se posiciona como una opción segura para resguardar capital. El mercado inmobiliario, al estar dolarizado, funciona como un escudo contra la pérdida de valor, permitiendo a los inversionistas preservar su patrimonio y generar retornos atractivos en un entorno económico volátil. Esta combinación de estabilidad cambiaria y oportunidades de inversión posiciona al sector inmobiliario paraguayo como una alternativa sólida para aquellos que buscan proteger su capital en un contexto de incertidumbre económica.

En este contexto, la clave para mitigar riesgos y mantener la rentabilidad radica en la capacidad de los desarrolladores, agentes inmobiliarios e inversionistas para ajustar sus estrategias de manera proactiva. La flexibilidad para ofrecer financiamiento en guaraníes, adaptar los modelos de preventa y diversificar los portafolios de propiedades será fundamental para responder a un entorno cambiante. Al mismo tiempo, los propietarios deberán evaluar cuidadosamente si continuar fijando precios en dólares o ajustar sus contratos para atraer a un segmento más amplio del mercado local.

El mercado inmobiliario paraguayo se encuentra en una encrucijada. Si bien la fortaleza del dólar representa obstáculos significativos para compradores locales y arrendatarios, también ofrece oportunidades estratégicas para inversionistas que buscan posicionarse en un mercado emergente o para resguardar capital y protegerlo de la devaluación. La capacidad de los desarrolladores para adaptar sus estrategias de venta, financiamiento y preventa será clave para mantener el dinamismo del mercado en este nuevo contexto económico. El panorama actual exige una mayor planificación estratégica y un enfoque diferenciado para atender tanto a compradores locales como a inversionistas extranjeros. El equilibrio entre ofrecer opciones viables en guaraníes para el mercado local y mantener atractivos los proyectos para inversionistas en dólares será determinante para garantizar la estabilidad y el crecimiento del sector inmobiliario en Paraguay en los próximos años.