Hacia un Desarrollo Inmobiliario Sostenible: El Papel Pendiente del Gobierno

El sector inmobiliario en Paraguay ha experimentado un gran crecimiento en los últimos 15 años. Liderado principalmente por las residencias en altura en Asunción, hoy en día se pueden observar numerosos proyectos similares en otras ciudades del país, como Encarnación, Ciudad del Este, Luque y Fernando de la Mora. Sin embargo, no existen políticas públicas definidas que acompañen este crecimiento para permitir que los ciudadanos paraguayos también puedan beneficiarse de esta expansión. Aunque los datos no son precisos, la Cámara Paraguaya de Desarrollos estima que aproximadamente el 75% de los compradores son extranjeros. Si bien la inversión extranjera es bienvenida y contribuye al desarrollo del sector, al gobierno le corresponde implementar medidas para facilitar el acceso de los paraguayos a la vivienda propia.

Esta falta de atención gubernamental quedó en evidencia en el Foro Inmobiliario de la CAPADEI celebrado en noviembre del año pasado. En dicha ocasión, el presidente Santiago Peña se había comprometido a asistir y brindar unas palabras de apertura, pero finalmente optó por viajar al AgroForum 2024 en Brasil, enviando en su reemplazo al ministro del Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH).

Si bien el gobierno ha impulsado la Ley del Registro Unificado Nacional (RUN), la cual facilita los trámites inmobiliarios y fortalece la seguridad jurídica al combatir la superposición de tierras y otros problemas, esta medida resulta insuficiente para atender todas las necesidades del sector inmobiliario.

Por otro lado, el gobierno ha promovido el programa Che Róga Porã a través del MUVH, pero los resultados han sido limitados. En seis meses, de las 875 viviendas ofrecidas, solo 286 cuentan con crédito preaprobado, lo que representa apenas el 32% del total. Además, solo 9 de los 32 proyectos han alcanzado más del 50% de preventa, requisito necesario para iniciar su construcción. Según Liz Cramer, presidenta ejecutiva de la Asociación de Bancos del Paraguay (Asoban), los bancos no otorgan créditos a la mayoría de los solicitantes de Che Róga Porã porque deben realizar "negocios responsables" y la mayoría de los aspirantes no cumplen con los requisitos necesarios para obtener un préstamo.

A esto se suma que los proyectos de Che Róga Porã suelen ubicarse lejos de los centros urbanos. Fomentar el desarrollo inmobiliario en las ciudades no solo dinamiza la actividad económica, sino que también optimiza la infraestructura existente, reduce costos en transporte y servicios públicos, y mejora la calidad de vida de los ciudadanos al acercarlos a sus lugares de trabajo, educación y salud. Los desarrollos urbanos de alta densidad permiten una mejor inversión en transporte público y servicios esenciales, promoviendo una ciudad más funcional y equitativa.

Consciente del bajo impacto de Che Róga Porã, el MUVH ha decidido lanzar una versión mejorada del programa: ‘Che Róga Porã 2.0’. Esta iniciativa permitirá que las personas que ya posean un terreno o hayan abonado al menos el 50% del mismo puedan acceder a financiamiento en los mismos términos del programa inicial, con préstamos de hasta 500 millones de guaraníes, a 30 años de plazo y con una tasa de interés del 6,5%. No obstante, esta medida sigue siendo insuficiente para atender la demanda de vivienda en el país.

Además de facilitar el acceso a la vivienda, en coordinación con las municipalidades, es imperativo que el gobierno impulse un desarrollo urbano planificado y sostenible. Un primer paso fundamental es la actualización del Plan Regulador de Asunción, que actualmente se encuentra desfasado y carece de una estructura eficiente para guiar el crecimiento de la ciudad. En la capital, la distribución de edificios y viviendas residenciales no sigue una planificación eficiente, lo que genera una mezcla caótica de barrios residenciales rodeados de torres y calles lineales sin planificación adecuada. Esto perjudica la valorización de terrenos residenciales y limita el desarrollo equilibrado de la ciudad. La falta de un plan regulador eficiente obliga a los desarrolladores a construir solo en ciertas propiedades, lo que impacta negativamente en la dinámica del mercado inmobiliario.

Asimismo, el gobierno podría ofrecer incentivos fiscales para fomentar proyectos de vivienda en altura que incluyan opciones más accesibles para la clase media, acompañado de créditos hipotecarios mas accesibles para la compra en pozo de departamentos. Un ejemplo de éxito en este sentido es Singapur, donde el gobierno vende terrenos a precios accesibles a desarrolladores con la condición de que construyan viviendas asequibles y sostenibles. Además, se otorgan subsidios y financiamiento a bajo interés para proyectos que fomenten el acceso a la vivienda propia. Como resultado, más del 80% de los singapurenses viven en viviendas apoyadas por el gobierno, demostrando la efectividad de este tipo de políticas.

Otra área clave que requiere regulación es la del sector de agentes inmobiliarios. Actualmente, en Paraguay no existen normativas claras para regular a los asesores inmobiliarios, lo que genera inconsistencias en la calidad del servicio y afecta la confianza del público en las agencias. Los agentes inmobiliarios nuevos son instruidos por las agencias inmobiliarias y, aunque han surgido profesionales exitosos y capacitados a través de este sistema, muchos no cuentan con la formación adecuada para ejercer correctamente su profesión. Esto se refleja en la percepción de muchos clientes, quienes tienen una imagen negativa de algunas agencias inmobiliarias, afectando incluso a los agentes que realizan bien su trabajo.

En países como Estados Unidos, todos los agentes inmobiliarios deben estar licenciados y cumplir con regulaciones estrictas impuestas por organismos como la National Association of Realtors (NAR). Además, cuentan con bases de datos transparentes, como el Multiple Listing Service (MLS), que garantizan precios justos y disponibilidad de propiedades. Implementar normativas similares en Paraguay aumentaría la profesionalización del sector y reduciría fraudes e irregularidades.

Finalmente, es crucial mejorar la disponibilidad y precisión de los datos inmobiliarios. La transparencia en el mercado permite que compradores, vendedores, inversionistas y reguladores tomen decisiones informadas. En Singapur, la Urban Redevelopment Authority (URA) proporciona acceso a información detallada sobre precios, transacciones y tendencias del mercado, fomentando una industria inmobiliaria más eficiente y equitativa. El RUN podría cumplir un papel similar en Paraguay, pero su efectividad aún está por demostrarse.

Aunque el sector inmobiliario en Paraguay sigue creciendo de manera sostenida, es fundamental que el gobierno le preste mayor atención para garantizar su desarrollo sostenible y equitativo. La percepción actual en la industria es que, al considerarlo un sector saludable, el gobierno prioriza otras áreas de la economía. Sin embargo, es esencial apoyar y fortalecer uno de los principales motores del desarrollo económico del país para asegurar su estabilidad y crecimiento a largo plazo.