El pasado 30 de agosto de 2024, la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP) emitió una disposición clave, la Disposición Técnico Registral N° 06/2024, que marca un hito en la protección de los derechos de los compradores y desarrolladores inmobiliarios en Paraguay. Esta disposición habilita un “Registro Especial de Anotación de Boletos de Compraventa de Unidades” sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, que será dependiente de la Sección de Propiedad Horizontal del Registro General de la Propiedad.
Este nuevo registro está diseñado específicamente para anotar los boletos de compraventa de unidades construidas, en construcción, o futuras unidades funcionales o complementarias, proporcionando una seguridad jurídica ampliada tanto para los compradores como para los propietarios y desarrolladores. Este esfuerzo de regulación tiene como base la Ley N° 677/60, que regula la propiedad por pisos y departamentos, así como su Decreto Reglamentario N° 2216/68.
La habilitación de este registro se sustenta en diversas normativas nacionales, comenzando con la Ley N° 677/60 “Sobre propiedad por pisos y departamentos”, que regula la propiedad horizontal en Paraguay. Esta ley se complementa con el Decreto Reglamentario N° 2216/68, el cual establece los procedimientos y requisitos para la inscripción y gestión de inmuebles bajo este régimen. Además, la Disposición Técnico Registral toma en cuenta la Acordada N° 1033/2015, aprobada por la Corte Suprema de Justicia, que establece el Reglamento General Técnico Registral de la DGRP.
Anteriormente, ya se había establecido una reglamentación para la anotación de boletos de compraventa en loteamientos mediante la Disposición Técnico Registral N° 7/2023, la cual tenía su base en la Ley N° 3966/2010 y sus modificaciones. Sin embargo, la normativa aplicable a los boletos de compraventa para unidades bajo el régimen de propiedad horizontal requería una ampliación y regulación más específica, lo que ha sido satisfecho con esta nueva disposición.
En virtud de la Ley N° 677/60, los boletos de compraventa que se inscriban en este nuevo registro deberán cumplir con una serie de requisitos detallados en la normativa. Entre estos requisitos se encuentran: la identificación completa de las partes contratantes, la descripción detallada de la unidad, la superficie, el precio de venta, la forma de pago, los gravámenes que afecten al inmueble, las condiciones de entrega de la posesión, y las condiciones para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio. Este nivel de detalle garantiza una mayor seguridad jurídica tanto para los compradores como para los desarrolladores.
Una parte clave de este proceso es que los registros deben ser realizados exclusivamente por un escribano público, lo que asegura la legalidad y transparencia en las transacciones. Una vez que se presenta el boleto de compraventa ante el Registro, el proceso de inscripción puede demorar entre 20 y 30 días hábiles aproximadamente, dependiendo de la carga de trabajo y otros factores relacionados con la revisión de documentos. Este tiempo de procesamiento ofrece un equilibrio adecuado para que las partes puedan cumplir con todos los requisitos legales y evitar complicaciones futuras.
El objetivo principal de este registro es proporcionar un mayor nivel de protección jurídica a los compradores de unidades en propiedad horizontal, quienes podrán contar con la seguridad de que sus boletos de compraventa están debidamente anotados y protegidos frente a posibles conflictos legales o financieros. Este sistema también facilitará el acceso a financiamiento para los desarrolladores inmobiliarios, al proveer un marco regulatorio claro y confiable que fomente la inversión continua en el sector.
Uno de los aspectos más destacados de esta disposición es que, una vez inscrito el boleto de compraventa en el nuevo registro, el propietario del inmueble no podrá enajenar ni gravar el bien sin el consentimiento expreso de al menos el 75% de los compradores. Esto es especialmente importante en casos donde el inmueble esté sometido a venta en plazos o cuando el desarrollador necesita financiar la construcción a través de hipotecas sobre partes del proyecto que aún no han sido transferidas.
Asimismo, los compradores tendrán el derecho de exigir la escritura traslativa de dominio de las unidades adquiridas, incluso si el vendedor se encuentra en situación de quiebra o concurso civil. La disposición prevé excepciones en casos específicos, como embargos previos o gravámenes fiscales, municipales, o relacionados con servicios o contribuciones sobre el inmueble.
Este mecanismo es visto como un avance importante, ya que refuerza la confianza de los compradores en que sus derechos serán protegidos ante cualquier eventualidad que afecte al desarrollador o al propietario original del inmueble. Además, este nuevo registro será una herramienta clave para evitar situaciones de fraude o conflictos legales relacionados con la propiedad y los derechos de los compradores.
La Disposición Técnico Registral N° 06/2024 establece que para la correcta anotación de los boletos de compraventa en el nuevo registro, los mismos deben cumplir con una serie de requisitos formales, los cuales incluyen:
Identificación completa de las partes contratantes: Nombres, apellidos, nacionalidad, número de documento de identidad, estado civil, y domicilio de los contratantes.
Descripción detallada del inmueble y la unidad: Debe especificarse tanto la identificación del inmueble general como la descripción particular de la unidad, incluyendo su superficie y el número de planta dentro del edificio.
Precio de venta y forma de pago: El boleto debe incluir el precio de venta acordado y las condiciones de pago, ya sea en efectivo, en cuotas, o bajo algún otro arreglo financiero convenido entre las partes.
Gravámenes sobre el inmueble: Es obligatorio especificar cualquier gravamen que pese sobre el inmueble, acompañado de los informes oficiales correspondientes.
Condiciones de posesión y escritura: El documento debe detallar las condiciones bajo las cuales se entregará la posesión del inmueble y las circunstancias bajo las cuales se otorgará la escritura definitiva.
Estos requisitos garantizan un control riguroso sobre la compraventa de unidades en propiedad horizontal, evitando cualquier ambigüedad en los contratos y protegiendo tanto a compradores como a vendedores.
El sector inmobiliario en Paraguay ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, impulsado por la demanda de viviendas y desarrollos comerciales bajo el régimen de propiedad horizontal. La habilitación de este nuevo registro permitirá que los proyectos inmobiliarios continúen expandiéndose de manera ordenada y segura, brindando garantías a los inversionistas y promoviendo la transparencia en las transacciones inmobiliarias.
Con esta disposición, se busca fomentar la inversión en proyectos de edificios de departamentos y pisos, proporcionando a los compradores una mayor seguridad sobre sus derechos de propiedad. Esto, a su vez, incentivará el desarrollo continuo de proyectos inmobiliarios y ayudará a consolidar a Paraguay como un destino atractivo para inversionistas tanto locales como internacionales.
La Dirección General de Registros Públicos ha comenzado la implementación de esta disposición, notificando a todas las oficinas registrales inmobiliarias del país, así como a otras entidades involucradas en el proceso, como el Colegio de Escribanos y Abogados de Paraguay. Asimismo, la disposición será publicada en la intranet institucional de la DGRP y se elevará ad referendum del Consejo de Superintendencia de la Corte Suprema de Justicia para su ratificación final.
Con esta medida, Paraguay da un paso más hacia la modernización de su sistema registral y la consolidación de un mercado inmobiliario seguro y transparente. La implementación del Registro Especial de Anotación de Boletos de Compraventa de Unidades en Propiedad Horizontal representa una importante garantía para el sector inmobiliario y una muestra del compromiso del país con el crecimiento económico y el desarrollo urbano ordenado.