La Ley de Vivienda Promovida en Uruguay: Un Caso de Éxito Regional Que Paraguay Puede Tomar como Modelo

Uruguay ha logrado consolidar un modelo exitoso de promoción habitacional a través de la Ley N.º 18.795, conocida como Ley de Vivienda Promovida, que desde su entrada en vigor en 2011 ha transformado profundamente el mercado inmobiliario del país. Esta normativa, concebida como un instrumento de estímulo para canalizar inversión privada hacia la construcción de viviendas accesibles, ha tenido un impacto tangible en el tejido urbano y en el acceso a la vivienda, particularmente para los sectores de ingresos medios y medios-bajos. A través de un conjunto de incentivos fiscales, reglas claras y una visión de desarrollo urbano planificado, Uruguay ha logrado incentivar la construcción de más de 33.000 viviendas en poco más de una década, una cifra destacable en relación con su tamaño demográfico.

El régimen de la ley promueve la participación activa del sector privado en la construcción de viviendas con fines sociales, sin que esto implique subsidios directos del Estado. En cambio, ofrece exoneraciones tributarias significativas como estímulo a la inversión. Entre ellas se incluyen la exoneración del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre materiales y servicios de construcción, la exoneración del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) durante diez años sobre los ingresos obtenidos por la venta o alquiler de las unidades, así como la exoneración del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la primera venta. Estas exoneraciones están condicionadas al cumplimiento de una serie de requisitos que aseguran que los proyectos se alineen con los objetivos de la política pública, incluyendo techos de precios por metro cuadrado, estándares constructivos y ubicación en zonas determinadas como prioritarias por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

El impacto en la producción de viviendas ha sido considerable. Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), hasta noviembre de 2023 se habían promovido 1.270 proyectos bajo esta normativa, que totalizan más de 33.800 viviendas en todo el territorio nacional. De ese total, más de la mitad ya han sido comercializadas. Solo en 2023, se presentaron 205 nuevos proyectos, lo que significó un aumento de más del 70 % en comparación con 2020, y se estima que permitirán la creación de alrededor de 6.000 nuevas viviendas. Esta expansión también ha implicado una importante dinamización del sector de la construcción y de la economía urbana, consolidando a la vivienda promovida como una herramienta de desarrollo, más allá de su función estrictamente habitacional.

El régimen no se limita a Montevideo, aunque es allí donde se concentra el 70 % de los proyectos, particularmente en barrios como Aguada, Palermo, Cordón, La Blanqueada y La Unión, que han sido reactivados urbanísticamente gracias a la ley. En el interior del país, departamentos como Canelones, Maldonado, Paysandú, Salto, Colonia y Rocha también han sido escenarios de proyectos relevantes. Esta distribución muestra cómo la normativa no solo aborda el déficit habitacional, sino que también actúa como una política de desarrollo territorial equilibrado, promoviendo la densificación y regeneración de zonas urbanas consolidadas con infraestructura disponible, en lugar de fomentar la expansión desordenada hacia la periferia.

Un aspecto que ha generado debate en la sociedad uruguaya tiene que ver con el perfil de los compradores. Aunque la ley se planteó originalmente como un mecanismo para ampliar el acceso a la vivienda de sectores medios, en la práctica ha atraído fuertemente a inversores privados. Según un informe de InfoCasas, el 83 % de las unidades vendidas bajo el régimen en 2023 fueron adquiridas con fines de inversión, y no como vivienda principal. Esta situación ha generado críticas sobre la “financiarización” del modelo, aunque también es cierto que el aumento de la oferta de vivienda en alquiler ha contribuido a moderar los precios en determinadas zonas y ha promovido la formalización del mercado, un beneficio colateral no menor en un contexto donde el alquiler informal era dominante.

Paraguay, por su parte, enfrenta desafíos estructurales en materia habitacional que podrían ser abordados mediante un régimen de características similares. Con un déficit que supera las 300.000 unidades habitacionales, y con una marcada concentración de la inversión inmobiliaria en los segmentos medios-altos y altos, el país carece hoy de un marco normativo que estimule de manera clara y efectiva la construcción formal para sectores de ingresos medios. Además, ciudades como Asunción, Luque, Limpio, Fernando de la Mora y Mariano Roque Alonso poseen un stock importante de terrenos subutilizados en zonas urbanas consolidadas, con acceso a servicios e infraestructura, que podrían ser reactivados con políticas de promoción habitacional como las implementadas en Uruguay.

La posible implementación de una ley de viviendas promovidas en Paraguay implicaría varios desafíos. En primer lugar, sería necesario definir zonas de prioridad urbana en las cuales se aplique el régimen, con criterios objetivos relacionados con densidad, conectividad, disponibilidad de infraestructura y necesidades sociales. En segundo lugar, deberían establecerse techos de precios que hagan atractiva la oferta sin desincentivar la inversión. En tercer lugar, el sistema tributario debería permitir una estructura de beneficios que compense los riesgos y márgenes ajustados del segmento medio, sin poner en riesgo la sostenibilidad fiscal del Estado. Finalmente, sería clave garantizar la seguridad jurídica del régimen, asegurando que los beneficios sean estables y no sujetos a cambios arbitrarios que desalienten la participación del sector privado.

Un caso paradigmático donde podría aplicarse una normativa de este tipo es el microcentro de Asunción. A pesar de su relevancia histórica, institucional y simbólica, el centro capitalino ha atravesado en las últimas décadas un proceso progresivo de despoblación residencial, deterioro edilicio y pérdida de dinamismo urbano. La mayor parte de su infraestructura se encuentra subutilizada, con edificios abandonados o infraocupados, y con servicios públicos que operan por debajo de su capacidad real. La implementación de una ley de vivienda promovida adaptada al contexto paraguayo permitiría reactivar esta zona estratégica, incentivando la construcción o rehabilitación de unidades habitacionales accesibles, promoviendo la repoblación del área y revitalizando el comercio barrial, la vida urbana y el uso eficiente del suelo. Con una visión de planificación integral, esta política podría transformar el centro de Asunción en un núcleo residencial moderno, denso y funcional, evitando su degradación y potenciando su enorme valor como eje cívico y cultural del país.

La experiencia uruguaya demuestra que, con reglas claras, estabilidad normativa y visión de largo plazo, es posible movilizar grandes volúmenes de capital privado hacia fines de interés público como la vivienda. También enseña que los resultados más exitosos se dan cuando la política habitacional se piensa de forma integrada con la planificación urbana, el ordenamiento territorial y la sostenibilidad económica. Paraguay podría, con una legislación adaptada a su contexto, lograr una transformación equivalente: generar viviendas de calidad en zonas urbanas bien localizadas, mejorar las condiciones de vida de miles de familias y dinamizar su economía urbana de forma inclusiva y sostenible.

En lugar de apostar únicamente por subsidios o programas asistenciales de bajo alcance, Paraguay podría liderar una nueva etapa en materia habitacional con una política moderna, eficiente y basada en la cooperación entre Estado y sector privado. La vivienda promovida no solo es un modelo replicable, sino también una oportunidad concreta para transformar la forma en que se produce ciudad en el país. La clave está en mirar los casos exitosos de la región, como el de Uruguay, no para copiarlos mecánicamente, sino para inspirarse en sus principios fundamentales y traducirlos en soluciones locales con impacto real.