Años trabajando con varias empresas constructoras en diversos mercados y con diferentes tipos de desarrollos, nos han permitido acumular experiencia y definir mejores prácticas. A continuación, profundizaremos en consejos y puntos clave a tener en cuenta como desarrolladora inmobiliaria:
Dedicar Tiempo al Proyecto Ejecutivo:
La importancia de invertir tiempo en el proyecto ejecutivo va más allá de la simple planificación inicial. Un proyecto con un correcto grado de detalle no solo facilita una cotización precisa por parte de la empresa constructora, sino que también minimiza los riesgos y costos adicionales durante la ejecución. En este contexto, el proyecto ejecutivo sirve como el fundamento sobre el cual se construye una relación sólida y duradera entre el desarrollador y la constructora.
En esta etapa del análisis detallado del proyecto ejecutivo es donde existe generalmente la posibilidad de lograr el 80% de los ahorros importantes de un desarrollo. Una vez que está terminado el proyecto ejecutivo y la estructura está definida, los ahorros potenciales se reducen al 20%.
Trabajar con las mejores constructoras del mercado:
Existen momentos donde el nivel de actividad es tan alto en la industria, donde la demanda de servicios de construcción es muy elevada, que es difícil poder trabajar con las mejores empresas constructoras, ya que las mismas están sobrecargadas de trabajo. Pero estos son casos excepcionales; habitualmente, en mercados estabilizados, siempre existe la posibilidad de trabajar con empresas de renombre y con muy buena trayectoria en el mercado, sin que esto implique pagar grandes diferencias de costo.
La elección de una empresa constructora de renombre no solo se centra en garantizar la calidad técnica, sino también en establecer un respaldo comercial sólido a nuestro desarrollo.
Además de garantizar la ejecución técnica, las empresas de primer nivel cumplen con las normativas, pagan en tiempo y forma las cargas sociales y operan éticamente, lo que se traduce en grandes beneficios a largo plazo.
Pero un aspecto adicional sumamente importante relacionado con la reputación de la empresa constructora es el impacto significativo que esta tendrá en la comercialización del proyecto. Aquellos involucrados en el ámbito comercial del desarrollo comprenden la valiosa herramienta que implica utilizar el nombre de la empresa constructora a la hora de vender.
Definir adicionales de inmediato:
La gestión efectiva de los adicionales es fundamental para prevenir sorpresas y conflictos al final del proyecto. Establecer un protocolo claro para identificar, discutir y resolver posibles adicionales durante la obra es esencial. Cada vez que surja la posibilidad de un adicional no previsto en el proyecto ejecutivo o en el presupuesto presentado por la empresa constructora, es crucial abordarlo de inmediato y resolverlo.
Es necesario llegar a un acuerdo entre la empresa constructora y la empresa desarrolladora, donde ambas partes estén de acuerdo en avanzar con ese adicional y definir quién se hará cargo de los costos. Este acuerdo se documenta por escrito en el momento en que surge la necesidad de un adicional durante la obra y es aprobado por los responsables de ambas partes, los cuales deben estar definidos de antemano, contando con la capacidad de aprobar estos cargos.
La práctica de documentar por escrito la aparición de adicionales no solo sirve como un registro de las decisiones tomadas durante la obra, sino que también establece una base sólida para futuras auditorías y evaluaciones del proyecto. Además, este enfoque proactivo contribuye a mantener una transparencia efectiva entre ambas partes, evitando malentendidos y construyendo una relación sólida y colaborativa.
Atender las indefiniciones en el menor tiempo posible:
Las indefiniciones, si no se abordan rápidamente, pueden convertirse en un obstáculo significativo para el avance de la obra. La creación de un grupo de resolución inmediata, que incluya representantes con poder de decisión de ambas partes, permite abordar las indefiniciones de manera eficiente y tomar decisiones rápidas. Entonces, tiene que estar muy claro quién es el que define las cosas de cada uno de los lados. Y cuando hay una indefinición, se tiene que alertar a los responsables, dejar por escrito en un mail. Desde ese minuto se comienza a contabilizar el tiempo que transcurre hasta que alguien tome una decisión al respecto.
La implementación de un sistema de alerta temprana para notificar a todas las partes interesadas sobre las indefiniciones es crucial. Esto garantiza que los problemas se aborden de manera inmediata, evitando demoras innecesarias y posibles tensiones entre el desarrollador y la empresa constructora respecto al cumplimiento del cronograma.
Definir equipos y responsables dentro de los mismos:
La identificación y comunicación constantes de los responsables y equipos de ambas partes son fundamentales para mantener una ejecución fluida del proyecto. Los cambios en algún miembro del equipo deben notificarse de inmediato, especialmente cuando afectan roles clave, como el fiscal encargado de supervisar la obra. Las rotaciones de personal tienen un costo y son, en muchas ocasiones, inevitables. Las personas avanzan en sus carreras, y los cambios son parte natural del proceso. Sin embargo, es imperativo informar sobre estos cambios y dejar en claro quiénes integran el equipo y quién asume la responsabilidad, ya que esto puede ser una causa adicional de indefiniciones en aspectos críticos.
Desde el principio, es esencial entender que la empresa constructora y la empresa desarrolladora cuentan con equipos propios. No obstante, la colaboración entre ambos equipos forma una entidad cohesionada y crucial para llevar a cabo la obra con éxito. Es importante comprender que, cuando alguien abandona la empresa constructora, no solo se trata de una pérdida para la empresa, sino de un integrante clave del equipo que está llevando adelante el proyecto entre el desarrollador y la constructora. Esta perspectiva destaca la importancia de la continuidad y la cohesión en el equipo para garantizar el avance sin contratiempos del proyecto.
Un gran amigo y dueño de una de las mejores empresas constructoras de Paraguay me recomendó al respecto: “no existe nada más importante en la relación entre una empresa constructora y una desarrolladora como el formar un verdadero equipo entre ambas partes. Las partes no deben creer que son enemigos y, en el caso del equipo de la desarrolladora, este debe entender que son los responsables que se cumpla el contrato”. Este mismo amigo me dijo el siguiente dicho: “el contratista es la rama donde se apoya el propietario”. Esto implica velar porque se cumpla el contrato generando el ambiente y presión exacta para esto ocurra, sin “romper la rama”.
La claridad en la comunicación sobre cambios en el equipo no solo previene malentendidos, sino que también facilita una transición suave. Esto asegura que la calidad y la continuidad en la ejecución del proyecto se mantengan, sin importar los cambios en el personal. Además, promueve un sentido de responsabilidad compartida, reforzando la idea de que ambas partes forman parte de un equipo conjunto con objetivos comunes.
Por último, es importante que ambos equipos tengan capacidades similares. Es común ver que a medida que mayor sea la experiencia y la capacidad del fiscal de obra de la empresa desarrolladora, hace que la empresa constructora invierta menos en el recurso que asigna a la misma obra.
Respetar los cronogramas:
La planificación y el respeto de los cronogramas son fundamentales para el éxito del proyecto. Establecer cronogramas realistas desde el principio, basados en la información detallada proporcionada por el proyecto ejecutivo, resulta esencial para evitar desviaciones significativas. En la actualidad, es cada vez más común que los clientes finales sigan de cerca el progreso del desarrollo hasta el último día de entrega. Cuando un cliente no recibe su proyecto en la fecha acordada, esto no solo implica un costo significativo para él, sino que también puede generar problemas considerables para el desarrollador y multas para la empresa constructora.
La comunicación continua y la aprobación mutua ante cualquier modificación propuesta en el cronograma son prácticas clave. Mantener un control semanal y mensual del progreso garantiza que cualquier desviación se aborde de inmediato, maximizando la probabilidad de cumplir con los plazos establecidos. Esto cobra especial relevancia cuando por ejemplo ya ha transcurrido un año de obra y nos encontramos con un retraso de tres meses. Recuperar ese tiempo resulta extremadamente difícil en comparación con una situación donde, a dos meses de haber iniciado el proyecto, nos damos cuenta de un retraso de una semana. En este último caso, es más factible tomar medidas correctivas de manera oportuna. Por lo tanto, el cronograma se establece con la intención de respetarse y requiere un monitoreo constante desde el inicio de la obra.
Todas estas prácticas, están especificadas de manera explicíta o implícita en los contratos, pero increíblemente no siempre se cumplen. Las mismas requieren un compromiso real y una implementación efectiva para garantizar el éxito de los proyectos inmobiliarios. El respeto mutuo, la transparencia y la comunicación constante son los pilares de una relación sólida entre el desarrollador y la empresa constructora. Trabajar en equipo y recordar periódicamente estas prácticas que parecen tan obvias, contribuirá no solo al éxito del proyecto actual, sino también a fortalecer la colaboración futura entre ambas partes.
Comments